Peněžitá jistota (kauce) při nájmu bytu či domu - změna od 28.2.2017

Kvalitní nájemní smlouva předejde nesrovnalostem mezi nájemcem a pronajímatelem. Účelem by měla být vzájemně vyvážená smlouva a spokojenost smluvních stran.

A kvalitní realitní kancelář má působit ve prospěch svého klienta a zároveň vyváženosti smlouvy.  Proto je třeba věnovat pozornost i problematice  peněžité jistoty v nájemních smlouvách.

     1) Při pronájmu BYTU (příp. domu) si pronajímatel s nájemcem mohou sjednat peněžitou jistotu (dříve běžně užívaný termín "kauce") jako záruku na to, že nájemce zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu .  Od 28. 2. 2017 mohou pronajímatelé požadovat složení jistoty v maximální výši trojnásobku měsíčního nájemného. Ta bude nyní nižší, neboť se do maximální výše jistoty již nebudou počítat zálohy na služby. Dříve to mohl být až šestinásobek měsíčního nájemného. Snížení vysoké jistoty bylo zdůvodněno komplikacemi v přístupu ke standardnímu bydlení pro občany s nižšími příjmy.

Je na dohodě stran, jak vysokou jistotu si v rámci zákona sjednají, velmi důležité je však smluvní ošetření jejího využití a úročení.  

       2) Pronajímatel již nyní není povinen uložit tuto jistotu u peněžního ústavu. Pronajímatel je však povinen tuto jistotu nájemci úročit. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (§ 2254 odst. 2 NOZ)

            Nelze než doporučit i otázku úroků kvalitně ošetřit v nájemní smlouvě. Dle § 1802 NOZ  -  mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy.

        3) Dle  §2254 odst. 2 NOZ při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci - započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Pronajímatel si započte to co mu nájemce z nájmu dluží -  tedy nikoliv pouze dluh na "nájemném" , ale na tom, co "nájemce z nájmu dluží", tudíž by mělo jít o všechny pohledávky, které má pronajímatel vůči nájemci z důvodu existence nájmu. Dřívější občanský zákoník obsahoval přesný výčet pohledávek, na něž bylo možno kauci započítat. Nyní k započtení dluhu vůči jistotě pronajímatel nepotřebuje rozhodnutí soudu či souhlas nájemce, proto je velmi důležité, jak je smluvně upraveno využití této jistoty.