Pronajímatel a dluhy nájemce bytu, který skončí v exekuci?

Nedávno mne kontaktovala  klientka, která přes naši kancelář prodala některé své nemovitosti a mimo jiné nyní pronajímá několik bytů  studentům. V televizi prý viděla nějaký pořad, jehož název si  však nepamatuje,  v němž se údajně jakýsi právní expert vyjádřil o možném riziku vyplývajícím z občanského zákoníku pro pronajímatele, a to v tom smyslu, že poskytne-li pronajímatel  "útočiště" dlužníkovi,  v případě exekuce na dlužníka (nájemce bytu) pak tato exekuce může postihnout i pronajímatele a třeba ten může i převzít povinnost úhrady škody za dlužníka (nájemce bytu).

Jsou různé informace, některé mohou být nesprávně pochopeny, některé interpretovány, avšak můžeme se domnívat, že výše uvedená interpretace se mohla týkat dvou následujících probémů.

a) V dnešní době již více majitelů bytů požaduje, aby nájemci předložili před podpisem nájemní smlouvy potvrzení o tom, že nejsou v exekuci. Jde totiž o to, že dle občanského soudního řádu je ten, kdo provádí výkon rozhodnutí oprávněn učinit prohlídku bytu a jiných místností povinného, jakož i jeho skříní nebo jiných schránek  v nich umístěných, kde má povinný svůj majetek a provést soupis. Za tímto účelem má právo si sjednat vstup do takových bytů,  místností a schránek. Exekutor tedy může vstoupit do těchto prostor i bez souhlasu a pokud se v době vstupu exekutora zde nacházíte, nemůžete mu ve vstupu, prohlídce a soupisu majetku bránit.

Pokud má majitel v pronajímaném bytě svůj movitý majetek,  je velmi důležité, jak je popsán v nájemní smlouvě a i jinak označen. V případě, že by exekutor sepsal majetek nejen dlužníka (tedy v tomto případě nájemce), ale  i majetek pronajímatele, musí pronajímatel podat návrh na vyškrtnutí  věcí ze soupisu a  nebo v případě nevyhovění,  podat vylučovací žalobu (viz § 68 exekučního řádu). V případě, že by pronajímatel nekonal, mohl by mu vzniknout problém ohledně  jeho majetku - jak asi bylo míněno dle výše zmiňovaného televizního pořadu.

b) Další situace, jíž se mohl týkat výše zmiňovaný televizní pořad, by mohla nastat tehdy, pokud by pronajímatel převzal nějaký majetek nájemce (v tomto případě tedy zcizitele), např. jako jiné plnění např. za nezaplacené nájemné, pak říká občanský zákoník :„převezme-li někdo od zcizitele veškerý majetek nebo jeho poměrně určenou část, stává se společně a nerozdílně se zcizitelem dlužníkem z dluhů, které s převzatým majetkem souvisí a o nichž nabyvatel při uzavření smlouvy věděl nebo musel vědět. Nabyvatel však není povinen plnit více, než kolik činí hodnota majetku, jehož takto nabyl." (§1893 odst. 1 NOZ).

Pokud by tedy pronajímatel přijal od nájemce na úhradu dlužného nájemného movitou věc (např. novo pračku atd.), kterou má nájemce na úvěr, pak by dle výše uvedeného mohl pro pronajímatele vzniknout problém popsaný v §1893 odst. 1 Občanského zákoníku. Otázkou by bylo, zda pronajímatel o těchto dluzích nájemce spojených s převzatým majetkem (tedy v tomto případě např.  novou pračkou) věděl, či vědět musel.  Nicméně prozatím  není k této problematice a jejímu případnému řešení  známa  judikatura. Budeme-li mít nové informace, dáme je co nejdříve ve známost.

Závěrem je nutno říci, že dle našeho názoru je velmi důležitá nejen vzájemná informovanost obou smluvních stran jak o pronajímaném bytu, tak  i o nájemci či naopak nájemce o pronajímateli, ale hlavně kvalitní nájemní smlouva, která přesně stanovuje práva a povinnosti obou smluvních stran, protože přesné vyspecifikování i jen potenciálních úskalí může vést k tomu, že smluvní strany budou spolu vycházet mnohem lépe, neboť vzájemně nastavená pravidla budou známa již dopředu, než u jen vágně postavených smluv.